La vivienda asequible en España se ha convertido en un tema crucial, con un déficit proyectado de 600.000 unidades según el Banco de España. Este déficit no solo pone de relieve las fallas del mercado, sino también la necesidad de repensar las estrategias políticas para abordarlo.

Prohibiciones a compradores extranjeros: Un enfoque limitado al lujo

En varias partes del mundo se han implementado restricciones sobre la compra de propiedades por extranjeros con la esperanza de reducir los precios de la vivienda. Sin embargo, los datos muestran que estas medidas son ineficaces y, en algunos casos, contraproducentes.

En el caso británico, la mayoría de las compras de extranjeros se concentran en viviendas de lujo en zonas específicas como Londres. Este tipo de propiedades no compiten directamente con las viviendas asequibles destinadas a las familias de ingresos bajos y medios.

La verdadera crisis está en el sector de la vivienda asequible. Por ejemplo, en Londres los inicios de construcción de viviendas asequibles cayeron un 88% en el último año debido al aumento de los costos de construcción y los elevados tipos de interés. Esta caída ha dejado a las personas con menos recursos prácticamente excluidas del mercado, empujándolas hacia el alquiler privado, en el que los precios están en máximos históricos.

En España, aunque se ha discutido imponer restricciones a compradores extranjeros, el efecto real sería mínimo sobre el déficit de vivienda asequible. De hecho, este tipo de políticas podrían tener consecuencias no deseadas, como una caída en los ingresos por turismo y consumo local. Más importante aún, no atacarían la raíz del problema: la insuficiencia de oferta inmobiliaria en el segmento asequible.

La oferta, el talón de Aquiles

El déficit de viviendas en España no se debe a la falta de suelo, sino a la regulación y la oposición política. Según un estudio de Fang, Stuart y Tindall, los propietarios, con un interés financiero en el aumento de los precios de la vivienda, suelen presionar a los representantes locales para bloquear desarrollos habitacionales, particularmente en sus áreas de influencia. Esto crea un ciclo vicioso donde los intereses individuales frenan las necesidades colectivas.

En Toronto, por ejemplo, los concejales que representan distritos con un alto porcentaje de propietarios son más propensos a votar contra nuevos desarrollos, perpetuando la crisis de la oferta. Este fenómeno, conocido como NIMBYismo (Not In My Back Yard), subraya cómo la política local puede exacerbar el problema.

En España, este tipo de oposición se traduce en procesos burocráticos lentos y una falta de incentivos para construir viviendas asequibles. Además, problemas como la escasez de mano de obra cualificada y los altos costos de construcción agravan aún más el panorama.

Impacto de los desastres naturales en los precios y la oferta

A nivel global, el cambio climático añade una nueva dimensión al desafío de la vivienda. En California, los incendios forestales y las inundaciones han generado aumentos significativos en las primas de seguros, reduciendo el valor de las viviendas y afectando la demanda. En algunos casos, los propietarios han abandonado áreas de alto riesgo debido a la falta de seguros accesibles, lo que a su vez deprime los mercados locales.

España no es inmune a estos riesgos, pero posiblemente esté mejor preparada que Estados Unidos. El Consorcio de Compensación de Seguros es una aseguradora pública que recoge alrededor de 7 euros por cada 100.000 propiedad asegurada, con lo cual reúne aproximadamente 700 millones de euros al año.

Aún con las cifras récord de pérdidas por la DANA reciente en Valencia, el Consorcio retendrá una reserva de más de 7.000 millones. Con el tiempo, fenómenos como inundaciones y olas de calor podrían tener un impacto similar, especialmente en zonas costeras densamente pobladas.

El ejemplo de España y de países con esquemas público-privados similares puede ser valioso para economías que adolecen de fallas de mercado, como Estados Unidos.

Soluciones a largo plazo

Mientras las políticas actuales en España, como la reducción de impuestos sobre la vivienda usada para jóvenes, buscan facilitar el acceso a la vivienda, estas medidas por sí solas no resolverán el problema de fondo.

Es necesario un cambio estructural que fomente el desarrollo de nuevas viviendas asequibles y sostenibles, además de enfrentar la oposición política a nivel local.

El balance ofrece cosas positivas, como el ejemplo del Consorcio de Compensación, prueba de un modelo público-privado que puede inspirar a países cuyos mercados de seguros contra riesgos climáticos están entrando a una etapa de disfunción.