Según la ley hipotecaria en vigor, la existencia de una garantía real en un contrato de préstamo no elimina la responsabilidad personal. En consecuencia, el prestamista puede proceder contra el prestatario en tanto no esté totalmente satisfecha la deuda contraída (principal e intereses). El ministro de Economía, Luis de Guindos, acudió al congreso no a anunciar una reforma de la ley, pero sí a ofrecer a las entidades financieras estímulos fiscales en el caso de que renuncien a ese derecho. Los informativos de todas las cadenas de radio y televisión reflejaron ayer que la "opinión de la calle", en su mayoría, respalda la dación como medio para resolver las deudas hipotecarias, reclamando al Gobierno un paso más firme en este sentido.

Los ciudadanos esgrimen dos argumentos. Primero, los propios bancos en la escritura de préstamo reconocen al bien un valor (tasación) superior al principal. Por tanto, deben ser consecuentes con ello y asumir las pérdidas; si no, ¿por qué se incluye en la escritura?, ¿para qué se utiliza? La tasación es útil para estimar el importe de los requerimientos de capital y de las provisiones que, de acuerdo con las normas del regulador financiero, tienen obligación de dotar todas las entidades de crédito. El préstamo tiene menor garantía (más riesgo) cuanto menor sea el valor del colateral en relación con el principal concedido (ratio de cobertura o loan-to-value). A mayor riesgo, mayor debe ser la provisión que la entidad financiera deberá dotar. Además, los préstamos se titulizan, y se venden en forma de bonos de renta fija. El precio de ese producto financiero depende también del nivel de riesgo asociado. Y el loan-to-value es también la variable de referencia (aunque no la única) que usan las agencias de rating para calificar el riesgo de los fondos de titulización hipotecaria.

El segundo argumento se dirige al espíritu de los criterios para conceder préstamos. El análisis de riesgos ha sido siempre un juicio sobre la solvencia del prestatario, es decir, ha ido unido al análisis de la persona; al quién. Prueba de ello es el propio uso del lenguaje: alguien que "tiene crédito" ha sido siempre alguien con capacidad y digno de confianza. Eso es precisamente lo que las instituciones financieras han analizado históricamente: si los Srs de García-Rodríguez, por ejemplo, tendrían la capacidad primero y la intención después de devolver el préstamo que solicitaban. Ambas cosas han sido siempre necesarias. Los clientes argumentan que de la persona se ha pasado a la cosa y que el criterio de decisión es ahora el porcentaje del valor de tasación sobre el principal. La condición necesaria se ha convertido en suficiente.

Es muy posible que ciertos desmanes en el sector faciliten una interpretación como la que hacen mis conciudadanos (e incluso algunos jueces). Ahora bien, si se da un cambio a posteriori en la interpretación de los contratos, y se cambia la forma de asignar los riesgos ¿qué consecuencias cabe esperar? La aplicación retroactiva de la dación con carácter general equivale a conceder hoy una opción "gratuita" a los prestatarios de todos los contratos hipotecarios en vigor; la opción de elegir entre el reembolso de la deuda o la entrega del bien en garantía. Una opción estilo americano a 20, 30 o incluso más años, que lógicamente ejercerían en función de la evolución del mercado inmobiliario. Una opción muy valiosa por la elevada volatilidad del subyacente (el mercado inmobiliario) y por su largo plazo de vencimiento. Una opción "gratuita" porque, como se concede a posteriori, no está tenida en cuenta en el precio del préstamo. Y no pensemos sólo en el mercado de la vivienda, sino en el de las oficinas, las fábricas, etc.

Obviamente podemos cambiar las reglas del juego, pero ha de hacerse a priori. Y si decidimos que el riesgo de pérdida de valor del colateral deben soportarlo a partir de ahora las entidades financieras, habrá cambios en el mercado. Los bancos podrían decidir no conceder más préstamos hipotecarios, o éstos podrían ser mucho más caros. Entonces, ¿qué pasaría?, ¿cómo afectaría, especialmente ahora, a nuestra economía?, ¿y a nuestro riesgo país? El tema no es baladí. Por ello, el ministro de Economía apela al sentido común de las entidades financieras para paliar situaciones concretas, pero el Gobierno no puede, no debe, ir más allá.